CIN — Código de Identificação Nacional: guia completo 2026 para arrendamentos de curta duração em Itália

O CIN — Codice Identificativo Nazionale — é o código único atribuído pelo Ministério italiano do Turismo a cada imóvel destinado a arrendamento turístico ou alojamento em Itália. Introduzido pelo art. 13-ter do DL 145/2023 e operacional desde 2024-2026, o CIN substitui e unifica os códigos regionais (CIR, CIS, CITRA, CITR, IUN, etc.), criando um sistema nacional rastreável ligado à Base de Dados de Estruturas Recetivas (BDSR).

Neste guia: quem deve pedir o CIN, como obtê-lo passo a passo, onde exibi-lo, quais as sanções e como geri-lo de forma eficiente com vários imóveis.

O que é o CIN e para que serve

O CIN é um código alfanumérico único atribuído a cada unidade imobiliária. Serve três objetivos: identificar a estrutura nos portais públicos e privados, verificar a sua regularidade (SCIA, requisitos de segurança, seguro), combater a evasão fiscal e o alojamento ilegal. Todos os anúncios publicados em OTAs (Airbnb, Booking, Vrbo), sites próprios, agências e canais offline devem exibir o CIN de forma visível.

Quem deve solicitar o CIN

A obrigação aplica-se a todas as unidades destinadas a:

• Arrendamentos turísticos de curta duração até 30 dias (Lei 50/2017, incluindo particulares).
• Casas e apartamentos para férias (CAV), profissionais e não profissionais.
• Estabelecimentos hoteleiros e parahoteleiros: hotéis, B&B, alojamento local, agriturismi, hostels, residências.
• Estabelecimentos ao ar livre: campismo, aldeamentos turísticos, marina resorts.

Estão excluídos os arrendamentos residenciais ordinários (contratos 4+4, transitórios > 30 dias) e os alojamentos cedidos gratuitamente a familiares ou amigos.

Como solicitar o CIN: passo a passo

1. Aceda ao portal BDSR (bdsr.ministeroturismo.gov.it) com SPID, CIE ou CNS do proprietário ou titular da atividade.
2. Verifique se a estrutura já consta na BDSR: os dados vêm das Regiões, pelo que com um CIR regional já existente deve aparecer pré-carregada. Caso contrário, registe-a primeiro a nível regional (Turismo5, Ross1000 ou equivalentes).
3. Preencha ou atualize os dados pedidos: morada exata, dados cadastrais (folha, parcela, subunidade), número de quartos e camas, classificação, dados do titular.
4. Carregue as declarações obrigatórias: requisitos de segurança (extintores, detetores CO/gás, instalações conformes), seguro de responsabilidade civil, SCIA se aplicável.
5. Confirme e descarregue o certificado CIN. O código é gerado em tempo real e tem validade nacional.

Se os dados regionais já estão alinhados, todo o processo demora 10 a 30 minutos por unidade. Para portfólios grandes o portal permite gestão em massa mas continua exigente.

Requisitos de segurança obrigatórios para obter o CIN

Sem estes requisitos o CIN não é emitido (e em caso de fiscalização a estrutura é sancionada):

• Detetores de gases combustíveis e de CO em cada unidade (sempre que existam instalações de gás ou caldeiras).
• Extintor portátil em conformidade, pelo menos um por cada 200 m² e por piso.
• Instalações elétricas e térmicas conformes às normas, com declarações de conformidade.
• Seguro de responsabilidade civil para hóspedes (mínimos definidos pelas orientações ministeriais).

Onde exibir o CIN

• No exterior do estabelecimento, visível da rua (placa ou autocolante).
• Em todos os anúncios online: site próprio, OTAs (Airbnb, Booking, Vrbo, Hometogo), redes sociais, marketplaces.
• Nos contratos de arrendamento e em qualquer comunicação comercial sobre o alojamento.

Desde 2024-2025 as OTAs adicionaram um campo dedicado ao CIN nos anúncios e bloqueiam os que não o indicam após o período de tolerância ministerial.

Sanções: até 8.000 euros por infração

• Falta de pedido do CIN: 800 a 8.000 euros por estrutura, em função da dimensão.
• Falta de exibição externa do CIN: 500 a 5.000 euros.
• Falta do CIN nos anúncios: 500 a 5.000 euros por anúncio.
• Incumprimento dos requisitos de segurança: 600 a 6.000 euros, mais suspensão da atividade.

As sanções são cumulativas: gerir vários apartamentos sem CIN expõe a valores muito elevados. As fiscalizações são feitas pelos Municípios, Polícia Local, Guardia di Finanza e — nos anúncios — diretamente pelas plataformas com base em inputs ministeriais.

CIN vs CIR/CIS regional: qual a diferença?

O CIR (Código de Identificação Regional) é o código antigo emitido por cada Região. Continua a existir e é obrigatório nos portais regionais (Turismo5, Ross1000…), mas não substitui o CIN. Regra prática: em Itália é necessário o CIR regional E o CIN nacional, indicando ambos nos anúncios se a Região o exigir.

FAQ — perguntas frequentes sobre o CIN

Quanto custa obter o CIN?

A emissão do CIN pela BDSR é gratuita. Os custos reais derivam da adequação aos requisitos de segurança (extintores, detetores, seguro RC) e do eventual apoio de um consultor.

Que prazo tenho para o pedir?

O sistema está plenamente operacional: quem inicia hoje uma nova atividade deve pedir o CIN antes de publicar qualquer anúncio. As estruturas existentes têm prazos de adaptação progressivos: melhor não esperar, pois numa fiscalização prevalece o estado atual do anúncio.

Preciso de um CIN diferente por apartamento?

Sim. O CIN é único por unidade imobiliária. Com 20 apartamentos são 20 CIN distintos.

Sou property manager: o pedido é meu ou do proprietário?

O pedido cabe ao titular da atividade ou, no arrendamento curta duração não profissional, ao proprietário. O PM pode atuar como delegado com procuração, mas a responsabilidade jurídica é do proprietário/host.

O que acontece se mudar a gestão?

O CIN segue a unidade imobiliária, não o gestor. Com mudança de gestão atualizam-se apenas os dados do titular/PM na BDSR; o código mantém-se.

Como gerir dezenas de CIN num portfólio multi-imóvel

Para PM com 20+ unidades o desafio real não é obter o CIN uma vez, mas manter os dados alinhados ao longo do tempo: alterações de camas, mudanças de proprietário, renovações de seguros, novas unidades, abates. Boa prática em três passos:

1. Mantenha no PMS um registo centralizado dos imóveis com CIN, CIR, dados cadastrais, prazos de seguros e certificações.
2. Configure alertas automáticos a 30 e 7 dias do vencimento do RC, extintores e declarações de conformidade.
3. Publique o CIN como variável dinâmica nos anúncios e mensagens automáticas (WhatsApp de boas-vindas), para que a alteração ocorra num só ponto e se propague.

A HopySuite guarda o CIN como campo estruturado para cada imóvel sincronizado pelo PMS e usa-o automaticamente nos templates WhatsApp de pré-chegada e check-in e nos links do portal do hóspede. Reduz drasticamente o risco de publicar anúncios ou mensagens com CIN errados ou expirados.

Conclusão

O CIN é hoje o ponto de partida de qualquer atividade de arrendamento curta duração em Itália: sem CIN não se publica, não se promove e arrisca-se até 8.000 euros de multa por estrutura. Importa lembrar que o CIN soma-se — não substitui — ao envio Alloggiati Web à Polícia de Estado e aos fluxos estatísticos regionais (Ross1000, Turismo5). Apenas combinando as três obrigações e automatizando-as com um PMS e um hub conversacional se gere um portfólio de arrendamento curta duração de forma realmente escalável.